Alquilás o vendiste una propiedad en 2026: el impuesto que ya no tenés que pagar

Desde el 1° de enero de 2026 rigen dos exenciones en el Impuesto a las Ganancias que impactan de manera directa en cualquier persona que alquile inmuebles o que haya vendido —o esté por vender— una propiedad. El decreto que las reglamenta se publicó el 1° de junio de 2026 y despeja las dudas sobre cómo aplicarlas en la práctica.

Alquileres de vivienda: fuera de Ganancias

Si sos persona humana y alquilás uno o más inmuebles con destino a vivienda del inquilino, esas rentas están exentas del Impuesto a las Ganancias para los ejercicios que se inicien a partir del 1° de enero de 2026. El efecto es inmediato: en la declaración jurada del período 2026 (vencimiento julio 2027), esos ingresos no van a integrar la base imponible.

La exención cubre todas las unidades que alquilés a ese destino, sin límite de cantidad. Lo que importa es que el inquilino use el inmueble como su vivienda habitual.

También quedan exentas las rentas por inmuebles cedidos gratuitamente o a precio no determinado, siempre que el cedente los destine a casa habitación.

Un detalle que no hay que pasar por alto: la reglamentación aclara expresamente que la deducción del alquiler pagado —que el inquilino puede computar en su propia declaración— no aplica cuando el locador es una persona humana o sucesión indivisa. Dicho de otro modo: si el propietario está exento, el inquilino persona humana no puede deducirse ese gasto. La exención beneficia al que cobra, no a quien paga.

Venta de inmuebles: tampoco tributa más

Para entender esta parte, hay que repasar brevemente cómo funcionaba el esquema hasta ahora.

Hasta julio de 2024 existía el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que gravaba la venta de propiedades adquiridas antes del 1° de enero de 2018 a una alícuota del 1,5% sobre el precio de venta. La Ley 27.743 (julio de 2024) lo derogó por completo. Desde ese momento, la venta de inmuebles adquiridos antes de 2018 dejó de tributar cualquier impuesto.

Para las propiedades adquiridas desde el 1° de enero de 2018, el esquema aplicable era diferente: las ganancias por la venta tributaban el Impuesto Cedular (art. 99 de la Ley de Ganancias) a una alícuota del 15% sobre el resultado —precio de venta menos costo actualizado por inflación.

Lo que acaba de cambiar es esto último. El Decreto 406/2026 establece que los resultados por enajenación de inmuebles alcanzados por el artículo 99 de la Ley de Ganancias quedan exentos cuando la operación se concrete a partir del 1° de enero de 2026.

El resultado práctico es que, desde 2026, la venta de inmuebles —sea cual sea la fecha en que se adquirió la propiedad— ya no tributa impuesto alguno en cabeza del vendedor persona humana.

Qué significa esto en la práctica

Para quien ya vendió en 2026 y tenía en mente reservar fondos para el impuesto cedular: esa obligación ya no existe. Para quien está evaluando vender, el calendario juega a favor: cualquier operación con boleto o escritura a partir del 1° de enero de 2026 está cubierta por la exención.

La exención aplica tanto a la venta formal como a la transferencia de derechos sobre inmuebles —cesión de boleto de compraventa, por ejemplo— siempre que se configure a partir de esa fecha.

Para quienes perciben rentas de alquiler, el impacto se verá en los anticipos del período 2026: si esas rentas ya no integran la base, los anticipos calculados sobre el período anterior podrían estar sobreestimados. Conviene revisar si corresponde solicitar la reducción de anticipos.

En resumen

El cuadro quedó así para 2026:

• Alquilás a una familia como vivienda: renta exenta en Ganancias, para todas tus unidades habitacionales.

• Vendiste una propiedad adquirida antes del 01/01/2018: sin impuesto (el ITI fue derogado en 2024).

• Vendiste una propiedad adquirida desde el 01/01/2018: sin impuesto (el Impuesto Cedular queda exento desde el 01/01/2026).

  
  

Una consideración especial para los monotributistas que solo facturan alquileres

Quienes están inscriptos en el Monotributo exclusivamente porque sus únicas rentas provienen del alquiler de inmuebles se encuentran ante una situación que merece revisarse con cuidado. La exención en Ganancias elimina la carga del impuesto a las ganancias sobre esas rentas, pero no modifica las obligaciones en el Impuesto sobre los Ingresos Brutos: los alquileres de inmuebles siguen siendo actividad gravada en la mayoría de las jurisdicciones —incluidas la Provincia de Buenos Aires y CABA— con alícuotas que varían según el caso.

En este nuevo escenario, la ecuación cambió. Vale la pena analizar si la permanencia en el Monotributo sigue siendo conveniente, considerando el costo de la cuota mensual, el tope de facturación del régimen y el tratamiento en Ingresos Brutos, frente a la alternativa de tributar como responsable inscripto en el IVA —con sus propias exenciones para locaciones habitacionales— y liquidar Ganancias con la exención ya vigente. No hay una respuesta única: depende del volumen de los alquileres, de la jurisdicción y de la situación fiscal global de cada contribuyente.

¿Tenés inmuebles en alquiler o una venta en curso? Te ayudamos a revisar el impacto en tu declaración jurada 2026.

Fuente: Decreto 406/2026, B.O. 01/06/2026 — Reglamentación del Título XXIV de la Ley 27.802. Ley 27.743, B.O. 08/07/2024 (derogación del ITI).